איך לגרור משכנתא ולצאת ברווח – המדריך השלם

ישנם מצבים בחיים שבהם אנו מעוניינים לעבור לדירה חדשה אך אנחנו עדיין משלמים משכנתא על הנכס הקיים. במצב זה יש באפשרותנו לבצע גרירת משכנתא לנכס אחר, כלומר הבנק יעביר את השעבוד על הדירה הנוכחית לדירה החדשה שאנו רוכשים, ללא שינוי תנאי ההלוואה (למעט במקרה של הלוואת זכאות). לכן, כאשר אנו מתכננים לרכוש נכס ולעבור לדירה חדשה איננו צריכים לפרוע את המשכנתא הקיימת, אך ישנם קריטריונים שעלינו להכיר על מנת לבצע תהליך גרירת משכנתא בצורה נכונה, חכמה ומשתלמת.

מהי גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא היא תהליך בנקאי להעברת השעבוד הקיים על הדירה הנוכחית אל הדירה החדשה שאנו קונים ומעוניינים לעבור אליה. זהו תהליך מורכב ודומה מאוד לתהליך הנדרש לקבלת הלוואת משכנתא חדשה, לכן אין לדחות את הפנייה לבנק, וחשוב להגיש לידי הבנק את הבקשה לגרירת המשכנתא עוד בטרם מכירת הדירה הנוכחית וחתימה על חוזה לקניית הדירה החדשה.

בתהליך גרירת משכנתא מעבירים את השעבוד הרשום לטובת הבנק, כדי להבטיח את החזר ההלוואה, מהדירה הקיימת לדירה החדשה. בתהליך זה, סכום המשכנתא שנותר לנו לשלם אינו משתנה וההלוואה ממשיכה באותם תנאים ומסלולים, וההחזרים החודשיים ימשיכו כסדרם עד תום תקופת ההלוואה.

במצב של היום, מי שלקח משכנתא לפני כמה שנים מחזיק בפועל בהלוואה טובה וזולה יחסית, במיוחד בהשוואה למצב כיום שבו הריבית התייקרה מאוד. לכן, נניח ולקחנו משכנתא לפני חמש שנים, בסביבה של ריבית נמוכה וכמעט אפסית. כאשר אנחנו רוצים לעבור לדירה חדשה אך יש לנו עדיין משכנתא על הדירה הנוכחית – עלינו לבדוק האם כדאי לגרור משכנתא לדירה החדשה או שמא עדיף לפרוע את ההלוואה הקיימת ולקחת משכנתא בתנאים טובים יותר מההלוואה הקודמת.

איך לגרור משכנתא

איך תגררו משכנתא לנכס חדש? כדי לגרור משכנתא עליכם להגיש בקשה מסודרת לבנק ממנו לקחתם את ההלוואה לרכישת הדירה הנוכחית. ראוי לציין כי התהליך לגרירת משכנתא דומה לתהליך של לקיחת משכנתא חדשה מהבנק, לכן יש לצרף לבקשה חוזה רכישה, חוזה מכירה, נסח טאבו עדכני או אישור זכויות על הנכס הנוכחי והנכס שברצוננו לרכוש ועוד. באופן כללי יש לצרף את המסמכים הבאים:

  • מסמכים הנוגעים ללווים (מבקשי המשכנתא).
  • מסמכים הנוגעים לערבים, בהתאם לצורך.
  • מסמכים הנוגעים לשעבוד הנכס.

לאחר הגשה הבקשה והמסמכים הדרושים, הבנק יבצע את בדיקותיו ויחליט האם נדרשים מסמכים נוספים או האם לאשר את הבקשה שלנו. הבנק יכול להודיע לנו על שינוי בתנאי ההלוואה (משכנתא בתנאי זכאות) אם אנו מתכננים לעבור מיישוב אחד ליישוב אחר, וזאת בהתאם להנחיות של משרד הבינוי והשיכון. בנוסף על כך, אנחנו יכולים לבקש בתהליך זה הלוואה נוספת כדי להצליח לרכוש את הדירה החדשה.

אם ביקשנו הלוואה נוספת בתהליך גרירת המשכנתא עלינו לחתום על חוזה הלוואה חדש. בשלב האחרון משעבדים את הדירה החדשה לטובת הבנק ומשחררים את השעבוד על הדירה הקיימת.

האם כדאי לי לגרור משכנתא?

חשוב להבין כי גרירת משכנתא לא תמיד כדאית עבורנו, לכן מומלץ לפנות לייעוץ משכנתאות חיצוני כדי לבדוק את כדאיות התהליך ולברר מראש את תנאי הריבית והמסלולים שנוכל לקבל היום ולהשוות לתנאי המשכנתא הקיימת. לכן, לפני שמבצעים גרירה עלינו לבחון פתרונות נוספים בשוק המשכנתאות, למשל מיחזור משכנתא ונטילת הלוואה חדשה תוך פריסה מחדש של תשלומי ההחזר על פני תקופה ארוכה יותר. יחד עם זאת, עלינו לבדוק מהם הקנסות והאם עלינו לשלם עמלת פירעון מוקדם בתהליך מיחזור המשכנתא.

במציאות של היום כאשר הריבית במשק עלתה באופן משמעותי, במקרים מסוימים עדיף לגרור את המשכנתא כדי לשמור על התנאים שקיבלנו במשכנתא הקיימת. אם לקחנו משכנתא לזכאים ואנחנו מתכננים לעבור מיישוב ליישוב, תנאי ההלוואה ישתנו על פי הוראת משרד הבינוי והשיכון.

האופציות שלכם בתהליך גרירת המשכנתא

יש שתי אפשרויות עיקריות לגרירת משכנתא:

  • גרירת משכנתא לנכס קיים – אם מצאנו קונה לדירה שבה אנחנו גרים אך עדיין לא מצאנו דירה חדשה לעבור אליה, יש שלב ביניים בתהליך גרירת המשכנתא והבנק יכול לבצע את הגרירה כנגד פיקדון המתנהל בבנק, פתרון זה אפשרי רק אם יש לנו חשבון בבנק. אם אין לנו חשבון עו"ש בבנק נוכל לגרור את המשכנתא כנגד ערבות בנקאית או כנגד פיקדון שעלינו לפתוח בבנק ממנו לקחנו את ההלוואה.
  • גרירת משכנתא לנכס אחר – אפשרות זו מתאימה לנו לאחר שכבר רכשנו דירה חדשה, לכן אנחנו יכולים לבקש מהבנק לגרור את המשכנתא מהדירה הישנה לנכס החדש. חשוב לציין כי אם אנחנו גוררים את המשכנתא באותו בנק, תנאי ההלוואה לא ישתנו מבחינת מסלולים, ריביות, תקופת החזר וכו'. בנוסף, אנחנו יכולים להגיש בקשה למשכנתא נוספת כדי לרכוש את הנכס החדש.

מידע נוסף שיכול לעניין אתכם:

משכנתא לסגירת חובות

איך לבחור את ההלוואה הנכונה בהתאם לצורך?

תהליך גרירת משכנתא – השוואה בין הבנקים

  • גרירת משכנתא דיסקונט – בנק דיסקונט מאפשר ללווים לבצע גרירת משכנתא בין אם רכשנו כבר דירה חדשה ובין אם לא. יש להגיש בקשה ראשונית לקבלת משכנתא, לצרף מסמכים שונים כולל הערכת שמאי, ולאחר קבלת אישור מהבנק הוא יסיר את השעבוד מהדירה הנוכחית ויעבירה לדירה החדשה.
  • גרירת משכנתא לאומי – בנק לאומי דורש להסיר את המשכנתא הקיימת בעת מכירת הנכס, ואם רכשנו כבר דירה חדשה ניתן לגרור משכנתא ללא שינוי תנאים, אך אם לא רכשנו דירה עדיין, לקוחות הבנק יכולים לגרור משכנתא כנגד פיקדון ואם איננו נמנים על לקוחות הבנק נוכל לגרור את המשכנתא כנגד ערבות בנקאית או פיקדון שעלינו לפתוח בבנק לאומי.
  • גרירת משכנתא טפחות – אם לקחנו משכנתא מכספי הבנק נוכל להעביר את השעבוד מהדירה הנוכחית לדירה החדשה, כמובן על פי שיקולי בנק מזרחי טפחות ובהתאם לקריטריונים המקובלים בבנק. בהלוואת זכאות תנאי גרירת המשכנתא כפופים לקריטריונים ולהוראות של משרד הבינוי והשיכון.
  • גרירת משכנתא בנק הפועלים – בנק הפועלים בוחן כל מקרה לגופו ומציע גרירת משכנתא בהתאם לתנאים שנקבעים על ידו. יש אפשרות לגרור משכנתא לדירה חדשה, ובמקרה של הלוואת זכאות התנאים כפופים להוראות משרד הבינוי והשיכון.

מה זה מכתב כוונות לגרירת משכנתא?

מכתב כוונות לגרירת משכנתא הוא מסמך בנקאי המפרט את יתרת ההלוואה שטרם סולקה, כלומר המסמך מציג את סך ההלוואות בגינן הנכס שועבד. במסמך זה אנחנו יכולים לבדוק מהי יתרת המשכנתא שעלינו לסלק אם ברצוננו לפרוע את ההלוואה או לגרור את המשכנתא, אם הבנק מאשר את בקשתנו. מכתב כוונות כולל גם את אישור הבנק למשכנתאות כי עם סילוק או גרירת ההלוואה, לפי הסכום המופיע במסמך, בתשלום אחד ועד למועד שנקבע, הבנק יסיר את השעבוד מהנכס.

המומחים שלנו עונים על השאלות שלכם על גרירת הלוואת משכנתא

כמה זמן לוקח התהליך של גרירת משכנתא?

💡 ברוב המקרים התהליך לגרירת משכנתא הינו קצר ואורך ימים ספורים בלבד. אם עדיין לא רכשנו דירה התהליך יהיה ארוך יותר בגלל הביורוקרטיה והזמן הנדרש להשגת כל האישורים והמסמכים.

מה לעשות אם הבנק סירב לגרירה?

💡 הבנק לא חייב לאשר את הבקשה שלנו לגרירת משכנתא, למשל אם שיעור המימון גבוה מ-75% מערך הדירה או ששווי הדירה החדשה נמוך משווי הנכס הקיים, הבנק עשוי שלא לאשר את הגרירה. יחד עם זאת, קבלת סירוב לגרירת משכנתא אינה מונעת מאיתנו לקחת משכנתא חדשה כדי לעבור לדירה חדשה. מומלץ לפנות למומחים של רק תבקש כדי לקחת משכנתא בתנאים מועדפים.

איך אדע שזה הזמן לגרור משכנתא?

💡 מומלץ לכל מי שלקח משכנתא לבצע בדיקה תקופתית של ההלוואה ולבחון דרכי פעולה שונות בעזרת יועצים מנוסים. אם מתכננים לעבור לדירה חדשה כדאי לפנות לבנק ולברר מולו אפשרות לגרירת משכנתא, כלומר כדאי לקבל אישור עקרוני לגרירת ההלוואה, בדיוק כפי שעושים בתהליך לקיחת משכנתא לרכישת דירת מגורים.

מה העלות של גרירת משכנתא?

💡 בתהליך גרירת משכנתא יש שתי עלויות מרכזיות – עלות הערכת שמאי (הערכת שווי הדירה החדשה), דמי ועמלות פתיחת תיק משכנתא. כלומר, העלות צפויה להיות בין כמה מאות לכמה אלפי שקלים חדשים.

למידע נוסף ולייעוץ מקצועי בנושאי גרירת משכנתא ולקיחת הלוואות לרכישת דירה – מלאו את הטופס למטה והיועצים של רק תבקש הלוואות לכל מטרה יחזרו אליכם בהקדם!

בחר כמה כסף אתה צריך?

10,000
כתוב סכום ולחץ להמשך
המשך

באיזה בנק מתנהל החשבון שלך?

בנק הפועלים
לוגו בנק הפועלים
בנק לאומי
לוגו בנק לאומי
בנק מזרחי
לוגו בנק מזרחי
בנק דיסקונט
לוגו בנק דיסקונט
בנק איגוד
לוגו בנק איגוד
בנק אוצר החיל
לוגו בנק אוצר החייל
בנק יהב
לוגו בנק יהב
הבנק הבינלאומי
לוגו הבינלואמי
בנק הדואר
לוגו בנק הדואר
יובנק
לוגו בנק יובנק
בנק ירושלים
לוגו בנק ירושלים
בנק מסד
לוגו בנק מסד
פאגי
לוגו בנק פאגי
ערבי ישראלי
לוגו בנק בנק-ערבי-ישראל
פפר
לוגו בנק פפר
one zero
לוגו בנק one zero
אין חשבון בנק
באנר אין חשבון בנק
בנק שלא ברשימה
באנר בנק לא מהרשימה
חזרה

פרטי ההתקשרות

חזרה
המשך
אי עמידה בפירעון ההלוואה או בהחזר האשראי עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.

מהי מטרת ההלוואה

קניית רכב
משכנתא לדירה
שיפוץ לדירה
סגירת חובות
חופשה
אירוע
הלוואה לעסק
מטרה אחרת
חזרה

איזה כרטיס אשראי יש לך?

ויזה
לוגו ויזה
ישראכרט
לוגו ישרכרט
מאסטרקרד
לוגו מאסטרקרד
אמריקן אקספרס
לוגו אמריקן-אקספרס
דיינרס
לוגו דיינרס
דיירקט
לוגו דיירקט
אחר
באנר כרטיס אשראי אחר
אין כרטיס
באנר אין כרטיס אשראי

האם לבן/בת זוגך יש כרטיס אשראי?

כן
לא
חזרה

איזה רכב תהיה מעוניין לקנות?

חדש
יד שנייה
אופנוע חדש
אופנוע יד שניה

האם קיים רכב ברשותך?

קיים
לא קיים

מעוניין בטרייד אין או ברכב נוסף?

טרייד אין
רכב נוסף
חזרה

נצטרך ממך מספר פרטים נוספים לבדיקת ההלוואה
(זה ייקח פחות מדקה, מבטיחים!)

מה הגיל שלך?

27
18
80
18
80

מצב משפחתי?

רווק
נשוי
גרוש
אלמן
חזרה

מהי ההכנסה החודשית שלך?

6,500
2,000
100,000
2,000
100,000

מצב תעסוקתי

שכיר
בעל עסק
גמלאי
לא עובד
חזרה

מה הותק התעסוקתי שלך?
(כמה שנים את/ה עובד/ת)
הזז את העיגול לבחירת שנות העבודה

1
0
20
חזרה
המשך

האם יש נכסים בבעלותך?
(משפר את דרוג האשראי)

דירה
בית פרטי
נכס מסחרי חנות/משרד
מגרש/קרקע
אין נכסים
אחר
חזרה

האם יש לך קרן השתלמות?

כן
לא

האם יש הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות?

כן
לא

האם פדית את קרן ההשתלמות ב3 השנים האחרונות?

כן
לא
חזרה

האם לקחת הלוואה על חשבון קרן הפנסיה?

כן
לא
חזרה

האם בוצע פדיון של הפנסיה מחברות הביטוח ב 6 השנים האחרונות?

כן
לא
חזרה

האם יש לך קופת גמל?

כן
לא
חזרה

מהיכן אתה בארץ?

צפון-רמת הגולן והגליל
חיפה והקריות
חדרה, זכרון והעמקים
אזור השרון
אזור המרכז
אזור ירושלים והסביבה
אזור השפלה עד אשקלון
אזור הדרום
אזור אילת והסביבה
חזרה

האם חזרו לך צ'קים או הוראות קבע בשנתיים האחרונות?

כן
לא
חזרה

האם אתה מוגבל בבנק?

כן
לא
חזרה

האם יש הלוואה נוספת?

כן
לא

בחר את סכום ההלוואה

30,000
3,000
400,000

האם קיבלת בתקופה האחרונה סירוב מהבנק להלוואה?

כן
לא
חזרה

האם יש לך תיקים בהוצאה לפועל?

יש תיקים
אין תיקים
חזרה

מה סכום החוב?

0
0
400,000
חזרה
המשך

האם תהיה מעוניין לחסוך עד 200,000 ₪
בקרן הפנסיה או ביטוח המנהלים שלך?

כן
לא
חזרה

האם יש לך ביטוח חיים או בריאות?

כן
לא
חזרה

✅בהתאם לנתוניך יש סיכוי גבוה שמגיע לך כסף ממס הכנסה!

האם תרצה שנבצע עבורך בדיקת החזר מס?
(הבדיקה ללא עלות והתחייבות)

כן
לא
חזרה

האם היו לך הפסקות עבודה ב 6 השנים האחרונות?

כן
לא
חזרה

מה ההכנסה החודשית של בן/בת הזוג שלך

6,500
2,000
100,000
2,000
100,000

איזה כרטיס אשראי יש לבן/בת זוגך?

ויזה
ישראכרט
מאסטרקרד
אמריקן אקספרס
דיינרס
דיירקט
אחר
אין כרטיס
חזרה
המשך

כמה ילדים מתחת לגיל 18 יש לך?

0
0
10
0
10
חזרה
המשך

האם יש לך ילדים עם צרכים מיוחדים?

כן
לא
חזרה

התקדמת בבקשת ההלוואה שלך בסכום
רק חסרים לנו כמה פרטים לצורך השלמת הבקשה

מוגבל בבנק: כן מוגבל

ספר למה יש הגבלה ומתי היא עתידה להסתיים

מצב תעסוקתי: שכיר

ספר לנו במה אתה עוסק ובאיזה חברה אתה מועסק

מצב תעסוקתי: בעל עסק

ספר לנו בכמה מילים על העסק שלך – מתי הוקם, מחזור שנתי ומטרת ההלוואה

מצב תעסוקתי: גמלאי

האם אתה מקבל קצבה?

נכס בבעלותך: דירה

ספר לנו היכן ממוקם הנכס, מה השווי המוערך שלו ואם יש משכנתא עליו

נכס בבעלותך: בית פרטי

ספר לנו היכן ממוקם הנכס, מה השווי המוערך שלו ואם יש משכנתא עליו

נכס בבעלותך: מגרש/קרקע

ספר לנו היכן ממוקם הנכס, מה השווי המוערך שלו ואם יש משכנתא עליו

חזרו צ'קים או הוראות קבע: כן חזרו

פרט מה חזר ומתי

תיקים בהוצאה לפועל: יש תיקים

ספר לנו בקצרה על מה התיק?

השכלה:

ספר לנו אם למדת במוסד אקדמאי ואם יש לך תואר ראשון או שני.

חזרה
המשך

שלב אחרון וסיימנו!
מלא רק מספר ת"ז ותאריך הנפקה וההלוואה בדרך!

חזרה
הגש בקשה להלוואה

בקשתך התקבלה והיא תיבדק בהקדם, בשעות הקרובות יחזרו אליך עד 5 חברות להלוואות לכל מטרה שיציעו לך פתרון מתאים.